viernes, 18 de julio de 2014

El alto valor de la tierra produce fragmentación y segregación social

El excesivo valor de los terrenos, además de ser inalcanzables para los trabajadores y cuenta propistas de ingresos medios, hacen que asistamos a un proceso de diferenciación social que a medida que transcurre el tiempo se acentúa, frente a los Estados Municipalides, que más allá de implementar algún programa de venta de lotes un poco más accesibles, no cuentan con políticas que garanticen la inclusión social equilibrada.

La bonanza económica generada por las políticas nacionales de los últimos años, sobre todo por la alta rentabilidad que logró el sector agrario, generó una fuerte especulación inmobiliaria llevando el valor de la tierra a precios inalcanzables para las familias de los trabajadores y sectores de ingresos medios. 
El alto valor especulativo de la tierra sumado a la falta de implementación de programas habitacionales por parte del gobierno provincial, ya que en la actualidad solo es posible acceder a programas nacionales, los que no alcanzan para palear el déficit, hacen imposible a las familias de ingresos medios pensar en su techo propio.
Ante esta situación distintos municipios implementaron programas de venta de lotes a valores más accesibles, como así también establecieron planes que facilitan el acceso a la vivienda, mientras siguen esperando silenciosamente que el gobierno provincial instrumente políticas que permitan afrontar el alto déficit habitacional que sufren cada una de las comunidades. Mirando hacia el futuro estas acciones no alcanzan para evitar una mayor problemática social en los años venideros.

Duplican y triplican el valor real
Un campo destinado a la actividad productiva, tomando un excesivo elevado valor en nuestra zona de 160 mil pesos por hectáreas, nos arrojará un valor de 16 pesos por metro cuadrado. 
Si tenemos en cuenta que el valor promedio de la tierra rural asignada para uso urbano en distintos países es el equivalente al doble de una hectárea de campo, el valor base por metro cuadrado de terreno en nuestra zona tendría que rondar los 32,60 pesos sin servicios, valor que coincide con precio promedio de Latinoamérica que es de 4 dólares.
Los 23 mil metros cuadrados adquiridos por el municipio de Freyre fueron abonados 1.400.000 mil pesos, lo que arroja un valor por metro cuadrado de 60,86 pesos, es decir un 86,68 % más del valor que se estaría tomando como media en los países de la región, lo que pone en evidencia la fuerte sobre valuación que sufre la tierra, destinada a la vivienda.
Al valor específico de la tierra se le debe agregar el costo de urbanización y servicios que se estima en términos generales en un valor promedio de unos 100 pesos el metro, por lo que estaríamos en un valor base de 132 pesos por metro de terreno, frente a los 250 pesos como base que en general están pidiendo por un lote en nuestra zona. Valores que dependiendo de la zona donde se encuentran se van multiplicando, aplicando lo que los economistas denominan como índices de precios hedónicos, que es establecer el valor según la utilidad que brinda junto a la demanda y la oferta, además del entorno y otras variables.
El sector de la actividad inmobiliaria desplegó estrategias y prácticas que vehiculizaron en un tiempo breve un rápido levantamiento de los costos de la tierra, frente a los gobiernos locales que no implementaron políticas que tiendan a promover el desarrollo equitativo para equilibrar oportunidades de acceso que contribuyan a mejorar las condiciones de vida de las poblaciones.

Un Estado ausente
El Estado, a través de los gobiernos locales, ha tomado en algún momento decisiones en materia urbanística que no se cumplen o  en muchos casos a través de la vía de la excepción se permite violar la norma para la localización de grandes emprendimientos que en el tiempo pueden provocar, algunos efectos perversos, difíciles de recomponer en un breve tiempo, mientras que en otros casos existe falta de lineamientos claros, lo que en ambos casos evidencian una fragmentación y segregación de los sectores.
Esto se contrapone a la noción de que el Estado es, a su vez, un ente generador de planes, programas y proyectos cuya acción y gestión favorece la accesibilidad, preserva el valor simbólico, fomenta la vida urbana de relación donde se expresa la diversidad.
La falta de políticas que apunten a una organización equilibrada, fomenta el crecimiento urbano en el marco de un proceso político, social y económico que contribuye a modelar con fuertes contrastes sociales que se evidencian en el valor del mercado de la tierra.
Este proceso de fragmentación urbana y social se evidencia en las áreas de expansión y no en el centro donde el valor de los terrenos impide la localización de sectores más pobres de la población, ya que en estos casos además de la oferta y la demanda, la aplicación de valores, muchas veces están vinculados a la representación social.
La expansión sin planificación en una población pensada en otra escala, exige inversiones públicas para el mejoramiento y adecuación de la infraestructura, haciendo que los servicios sean cada vez más ineficientes con un mayor costo para proveerlos, a los que en el tiempo se le debe sumar el transporte público por las distancias, centro educativos, de salud entre otras cosas que hacen a una ciudad o un pueblo cada vez más caro y en el medio van quedando los terrenos en manos de capitales especulativos, elevando más aún sus valores, lo que hacen que el acceso a la tierra para llegar a la casa propia junto a la falta de financiamiento masivo a la clase media y la falta de planes habitacionales a nivel provincial, cada vez  se verán más limitadas las posibilidades.
Más allá que el mercado de venta de terrenos pueda estar funcionando bien, muchas familias no pueden acceder, mientras terrenos son mantenidos intencionalmente sin poner a la venta, al no guardar relación las tasas e impuestos que se pagan con el valor que van tomando esas propiedades. 
Estas desigualdades que se van construyendo a partir de la falta de planificación son factores que van incidiendo en el incremento de la pobreza, que a medida que transcurre el tiempo agravan la situación social, que como vemos ocurre en grandes urbes, en algún momento puede contribuir a  la generación de asentamientos informales como única alternativa para tener un lugar donde vivir.
El impacto que esto genera sobre las familias que no pueden acceder a la tierra por su alto valor, al tener que establecerse en asentamientos ilegales supone sean discriminados al buscar trabajo, además de una mayor inseguridad por ser esos ambientes más violentos.
El desafío es cómo interrumpir el ciclo vicioso que se genera en el mercado de la tierra. La tarea por hacer por parte de los Concejos Deliberantes es formidable, quienes deben poner nuevas reglas de juego ante la erosión implantada por el sector inmobiliario.
El municipio como Estado autónomo a través de sus acciones y legislación en nuestra zona aún está a tiempo de interferir activamente en la formación del valor de la tierra, no solo adquiriendo tierras para nuevas urbanizaciones comercializando los terrenos a valores más bajos, sino que debe apuntar contra la especulación inmobiliaria para que los terrenos ociosos sean ocupados por quienes tienen necesidad a valores reales y al mismo tiempo aplicar impuestos que grave de manera significativa el aumento del valor real, como así también gravando a los principales actores del alto incremento no solo del valor de la tierra, sino además de alquileres y viviendas, que son quienes se dedican a la intermediación inmobiliaria, quienes además una importante cantidad no están inscriptos en los municipios. Esto significaría comenzar a ordenar el desarrollo urbanístico, además de generar recursos para financiar la construcción de viviendas, dejando de esa manera de asistir el proceso de diferenciación social, para evitar en el futuro consecuencias más graves.

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